Intensiivistunud ehitustegevusega koos on kasvanud ka abihoonete ja väikemajade ehitamise soov. Enne ehitise püstitamist peab aga uurima, kas soovitud ehitist on üldse võimalik püstitada ja millega peab ehitamisel arvestama.
Ehitis ja ajutine ehitis, abihoone
Enne teema lähemalt avamist peab kindlasti rääkima mõistetest ehk mida peetakse silmas ühe või teise nähtuse kirjeldamisel.
Ehitamine on lihtsamalt öeldes igasugune ehitise püstitamine, kuid siia kuulub ka näiteks õhk-soojuspumba paigaldamine, pinnase eemaldamine või kuhjamine jne. Reegel on, et ehitamine on inimtegevus, mis muudab meid ümbritsevat keskkonda.
Ehitis (kaasa arvatud ajutine ehitis) on inimtegevuse tagajärjel valminud asi, mis on maaga püsivalt ühendatud – elamud, abihooned, platsid, väljakud, kasvuhoone jne. Ehitised jagunevad kaheks – hooned ja rajatised.
Hoone on ehitis, millel on seinad, katus ja põrand ehk välispiirid ja mis võimaldab siseruumi väliskeskkonnast eraldada. Kõik see, mis ei ole ehitis, on rajatis, nagu igasugused torustikud, kaev, alajaam, plats, mänguväljak, koerakuut, mobiilimast jne. Seadus ei erista ehitisele seatud nõuetes abihoonet ja ajutist hoonet, mis tähendab, et nii abihoone, põhihoone kui ka ajutine ehitis peavad vastama kõikidele kehtivatele nõuetele.
Vabaehitis
Kinnistu omanikele pakutakse lihtsa lahendusena juba valmis toodet saunamajade või aiamajade kujul, mis on alla 20 m2 ehitusaluse pinnaga ja mille kõrgus jääb alla 5 meetri eeldusel, et nendega on vähem bürokraatiat ehk on vaba ehitustegevus. See aga ei tähenda, et soovitud abihoonet võiks püstitada ükskõik kuhu ja ilma kohalikku omavalitsust teavitamata.
Vaba ehitustegevuse alla kuuluvate väikeehitiste, nagu näiteks aiamaja, kõrvalhoone või kuur, püstitamisel peab igal juhul pöörduma kohaliku omavalitsuse poole. Seaduse kohaselt kuulub vaba ehitustegevuse alla elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone, mis on ehitisealuse pinnaga 0–20 ruutmeetrit ja kuni viis meetrit kõrged. Nende ehitamiseks ei ole vaja ehitusprojekti ega -luba, ent see ei tähenda reeglitest vaba ehitamist, kuna vaba ehitustegevus peab olema kooskõlas üldplaneeringu, detailplaneeringu ja tuleohutusnõuetega ning ka selliste ehitiste ehitamisel tuleb järgida kõigist asjakohastest õigusaktidest (ehitusseadustik, looduskaitseseadus, üldplaneering, detailplaneering) tulenevaid nõudeid. Tagatud peavad olema tuleohutus ja naabrusõigused ning seda hindab kohalik omavalitsus, kellel on ülevaade konkreetses piirkonnas kehtivatest reeglitest.
Ehitusõiguse allikad
Oluline on märkida, et alla 20 m2 vabaehitised peavad kindlasti olema kooskõlas konkreetsele kinnistule seatud ehitusõigusega (planeeringuga). Kui kinnistu on ehitusõiguse saanud detailplaneeringuga, peab eelnevalt tutvuma detailplaneeringuga koos määratud tingimustega. Detailplaneeringutega on võimalik tutvuda Rae valla geoportaalis (map.rae.ee). Samuti tasub tutvuda 2013. aastal kehtestatud Rae valla üldplaneeringuga. Üldplaneeringu seletuskirja lisas nr 3 on piirkondade kaupa välja toodud piirkondlikud hoonestustingimused. Üldplaneeringuga on võimalik tutvuda valla kodulehel.
Detailplaneering on avalik kokkulepe üldplaneeringu elluviimiseks ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomiseks. Detailplaneeringuga määratakse kinnistu ehitusõigus, mis koosneb erinevatest komponentidest, nagu hoonestusala, maksimaalne ehitusalune pind, hoonete arv krundil, hoonete kõrgus, aga ka arhitektuursed tingimused. Seega peab enne ehitamist uurima põhjalikult, millised tingimused kehtivad soovitud abihoonele.
Ruumilised piirangud
Hoonestusala on planeeringutes ala, mille ulatuses võib ehitada. Hoonestusala määramisel võetakse arvesse tuleohutust, naaberkinnisasjade omanike õigustatud huve ning ka üldist hoonestusjoont jms. Hoonestusalast välja ehitamine on sisuliselt planeeringu lahendusega vastuollu minemine.
Kui planeeringus on kehtestatud kinnistule konkreetne maksimaalne lubatud ehitusealune pind, siis selles pinnas võetakse arvesse kõikide kinnistul asuvate ehitise pindalasid. Kui sellest reeglist on erand, siis see on toodud üldplaneeringus. Näiteks kui detailplaneeringuga on kinnistule lubatud üks põhihoone ja üks abihoone ning kui need on juba püstitatud, siis ei ole kinnistule enam võimalik teist abihoonet ehitada; või kui detailplaneeringuga on krundi ehitusaluseks pinnaks määratud 200 m2 ja põhihoonega on ära kasutatud 180 m2, siis on võimalik kinnistule veel kavandada kuni 20 m2 ehitusaluse pinnaga abihoone. Üldjuhul on detailplaneeringutes määratud üldplaneeringuga maksimaalne lubatud täisehitusprotsent. Kui lubatud täisehitusprotsent on põhihoone mahus kasutatud, siis ei ole võimalik kinnistule täiendavat ehitusalust pinda kavandada, sest see läheks juba vastuollu üldplaneeringuga.
Samuti peavad alla 20 m2 vabaehitised sobituma mahult ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadi ja keskkonnaga. Detailplaneeringutes on määratud ka arhitektuursed tingimused, näiteks fassaadimaterjali loetelu, katusekalde vahemik. Abihoone kavandamisel peab samuti neist lähtuma. Arvestama peab, et hoonet ehitades ei viida ellu ainult oma soove, vaid kujundatakse ka ruumilist keskkonda ning hoone kavandamisel peab arvestama hoone sobivusega olemasolevasse ruumilisse keskkonda. Hooned seob ruumiliselt terviklikuks, kui naaberkinnistute hooned on omavahel sarnased ega erine üksteisest järsult.
Ühine piirkondlik visuaalne identiteet tugevdab samuti kogukonna tunnetust. Ära ei tasu ka unustada, et põhihoone arhitektil oli kontseptsioon ruumilise keskkonna loomiseks ehk teisisõnu, peaks abihoone kavandamisel võimaluse korral uurima põhihoone arhitektilt, millised abihooned antud põhihoone kõrvale sobiksid. Seega tuleks abihoone kavandmisel jälgida, et samas piirkonnas olevad väikeehitised ei killusta ruumilist üldpilti ning ei erine liialt teineteisest.
Tarad, haljastus, trassid, platsid, juurdepääsud
Detailplaneeringud kehtestavad üldjuhul tingimused ka kinnistut ümbritsevate aedade maksimaalsele kõrgusele, ehitusmaterjalile ning asukohale. Detailplaneeringus ette nähtud lahenduse muutmine on lubatud üldjuhul üksnes uue planeeringuga ning olemasoleva lahendusega vastuollu minnes on tegemist seaduse rikkumisega.
Detailplaneering näeb üldjuhul ette ka kinnistu haljastuse (näiteks kinnistu piirile rajatava heki) lahenduse, mis tähendab, et haljastuse lahenduse, eriti kõrghaljastus ja hekid, muutmine on sisuliselt planeerimislahendusega vastuollu minemine.
Kinnistu omanik ei saa samuti omatahtsi muuta kinnistul asuvate trasside asukohta, lisada täiendavaid trasse või ehitada nii, et juurdepääs trassidele muutub raskeks või võimatuks. Trassid eeldavad tavaliselt hooldustöid ning nende asukoht peab olema teada, et vältida hilisemas ehitustegevuses võimalikke kahjustusi. Trassid jäävad maapinda sageli aastakümneteks ja tulevikus võib tekkida vajadus täiendavate trasside ehitamiseks või piirkonna hoonestuse muutmiseks.
Naabrid ja kaasomanikud
Võtmeküsimus on ka naabri või kaasomanike kooskõlastus. Üldjoontes on detailplaneeringutes määratud hoonestusala seetõttu, et hoonete vahel oleks tagatud tuleohutusnõuded, kuid vähem tähtis ei ole ka, et vihmavesi või lumi oleks hoone katuselt suunatud oma, mitte naabri kinnistule. Tavapäraselt kavandatakse hoonestusala tuleohutuskuja järgi ehk 4 meetrit naaberkinnistust, et tagada tuleohutuseks vajalik kuja võrdsetel alustel. Arvestama peab, et naabrikinnistu omanikud võivad vahetuda ning eelnev leplik naaber võib asenduda seadustest lähtuva naabriga, kes juhib tähelepanu just eelpool kirjeldatud olukordadele ning kellele ei pruugi kinnistu piiril asuv naabri väike abihoone üldsegi meeldida. Kui see abihoone on ehitatud reeglitega vastuolus, on tüli kerge tekkima.
Samuti on oluline rõhutada, et kinnistud, millel asuvad ridaelamud, on sisult kaasomandis. See tähendab, et abihoone ehitamisega muutub ühe kaasomaniku kaasomandi suurus – ühe omandiosa suureneb ja teistel väheneb. Omandi osa suuruse muutmine eeldab aga kõikide kaasomanike notariaalset kokkulepet, sest õiguslikult ei ole vahet, kas abihoone ehitab kortermaja korteriomanik kortermaja kõrvale või ridaelamu boksi omanik tema ainukasutuses olevale kinnistu osale – mõlemal juhul on tegemist omandiosa muutusega, kuna maa on kõikide ridaelamu bokside omanike kaasomandis. Enne abihoone ehitamisega alustamist peab kaasomanik olema veendunud, et tal on kõikide kaasomanike nõusolek notariaalsel kujul olemas.
Ehituskeeluvöönd, roheala
Tihti tuleb inimestele üllatusena, et veekogude äärsed alad on ehituskeeluvöönd ja jõe või mere lähedusse ei tohi planeeringuta isegi mitte väikest saunamaja ehitada. Omavalitsusega kooskõlastamata jäänud vaba ehitustegevuse tagajärgede eest kannab vastutust maa omanik. Kindlasti tasub teada, et tuleohutusnõudeid või planeeringuid mitte arvestav ehitis on ebaseaduslik. Kui puuduste kõrvaldamine on võimatu, tuleb ebaseaduslik ehitis lammutada.
Rae vallas on üldplaneeringuga kehtestatud rohealad, mille eesmärk on looduskeskkonna säilitamine. Rohealadele kehtib hulga täiendavaid piiranguid, mistõttu peab rohealadel ehitamisel olema eriti ettevaatlik – näiteks on rohealal keelatud ehitada kinnistu ümber aeda. Roheala asukohad on toodud Rae valla kodulehel.