Ehitiste andmed registris korda

Kuidas korraldada seni ehitisregistrisse kandmata ehitiste andmete korrastamist ning vajadusel ehitise seadustamist või lammutamist?

Kuidas saan teada, kas minule kuuluvad ehitised on kantud ehitisregistrisse? Kui ei ole, mida ma pean tegema?

Tulenevalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadusest tuleks elanikel kontrollida oma kinnistutel asuvate suuremate kui 20 m² ehitusaluse pinnaga hoonete ehitamise seaduslikku alust (ehitusluba, kasutusloa olemasolu) ja kas ehitis on ehitusregistris olemas või mitte. Seda saab teha ehitisregistri kodulehel ehr.ee (sisestades kinnistu aadressi otsinguribale). Kasutusluba ei vaja ehitised, mis on ehitatud enne 1995. aastat ja mida kasutatakse algsel eesmärgil.

Veendudes, et ehitis/ehitised puuduvad ehitisregistrist, tuleb leida koduarhiivist, rahvusarhiivist või omavalitsuse poolt kooskõlastatud projekt või tüüpprojekt, mille kohaselt ehitis/ehitised on püstitatud ja/või hiljem ümber ehitatud. Kindlasti on vaja esitada ka dokument, mis tõendab ehitise püstitamise aastat.

Kui ehitise püstitamiseks, laiendamiseks või ümberehitamiseks ehitusdokumentatsioon puudub, tuleb tellida ehitise audit. Auditi tulemuste põhjal otsustab ehitusjärelevalve osakond täiendavate riikliku järelevalve meetmete rakendamise või täiendavate andmete kogumise vajaduse.

Kui ehitis ei ole registris, ei tähenda see, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega, vaid seda, et  registrikanne puudub.

Ehitiste ehitisregistrisse kandmisel eristatakse:
• kas ehitiste ehitamiseks või kasutamiseks on tegeIikkuses olemas õigusIik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on jäetud registrikanne tegemata;
• kas ehitis on ehitatud enne ehitusseaduse jõustumist, st enne 01.01.2003 või enne ehitusseadustiku jõustumist, st enne 01.07.2015.

Enne 01.01.2003 ehitatud ehitiste puhul on mõistlik eristada:
• enne PES-i (planeerimis- ja ehitusseadus, jõustus 22.07.1995) ehitatud ehitised;
• pärast PES-i (st ajavahemikuI 1995–2003) ehitatud ehitised.

Enne 22.07.1995 ehitatud ehitised

Kui omanik esitab dokumendi, mis tõendab ehitise ehitamist enne 1995. aasta 22. juulit, loeb vald ehitise seaduslikuks. Sel juhul esitab omanik läbi ehitisregistri (ehr.ee) andmete esitamise teatise, ehitise mõõdistusjoonised, kust selguvad ehitise olulised tehnilised andmed ning dokumendid, mis tõendavad ehitise ehitamist enne 22. juulit 1995. aastat. Ehitise ehitisregistrisse kandmine on riigilõivuvaba.

Pärast 22.07.1995 ehitatud ehitised

Pärast 22. juulit 1995. aastal ja enne 1. juulit 2015. aastal õigusliku aluseta püstitatud, laiendatud või ümberehitatud ehitised jagatakse kahte kategooriasse:
1. Enne ehitusseaduse jõustumist ehitatud ehk enne 1. jaanuarit 2003. aastal ehitatud ehitis: ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitamise ajal kehtinud nõuete kohaselt. Hindamise aluseks on ehitusprojekt, selle puudumisel tehakse ohutuse hindamiseks ehitise audit.
2. Enne ehitusseadustiku jõustumist ehitatud ehk pärast 1. jaanuarit 2003. aastal ning enne 1. juulit 2015. aastal ehitatud ehitis: ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ning vastama detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele.

Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse ning vajaduse korral tuvastada ehitise vastavus detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Ehitise audit asendab loa- või teavitusmenetluses ehitusprojekti. Ehitise auditi tellib ehitise omanik.

Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab ehitise auditi tulemuse alusel täiendavate riiklike järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige:
• ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust;
• ehitise ehitamise aega;
• ehitise kasutamise otstarvet;
• kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset.

Ehitise auditi tegemise kord on  kinnitatud majandus- ja taristuministri 12.10.2020 määrusega nr 61 ,,Ehitise auditi tegemise kord". Ehitise auditi tegija peab olema pädev isik. Auditit tegeva pädeva isiku kvalifikatsiooninõuded ehituse erinevate tegevusalade osas on kinnitatud ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 23.11.2017 määrusega nr 61 ,,Kvalifikatsiooni tõendamise nõudega ehituse tegevusalade täpsem jagunemine".

Elamu auditis tuleb anda muuhulgas ka hinnang, kas see vastab majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusele nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ ja Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusele nr 38 „Eluruumi sotsiaalselt põhjendatud norm ja selle rakendamise erisused“.

Koos ehitise auditiga tuleb esitada:
• tahke- või vedelkütte küttesüsteemi olemasolul ehitise tuleohutuse audit, kust nähtub, et ehitis vastab tuleohutusnõuetele. Auditi tegija peab olema vähemalt pottseppmeister tase 5 või korstnapühkija-meister tase 5;
• elektripaigaldise olemasolu korral ehitise elektripaigaldise audit, kust nähtub, et elektripaigaldis vastab nõuetele. Auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik;
• gaasipaigalduse olemasolul gaasipaigaldise audit, kust nähtub, et paigaldis vastab nõuetele. Auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik;
• kanalisatsioonisüsteemi olemasolu korral kanalisatsioonisüsteemi audit, kust nähtub kanalisatsioonisüsteemi sobivus olemasoleva pinnase hüdrogeoloogilistele omadustele ja kujade sobivus veevõtukohtade ja hoonetega. Auditi tegija peab olema nõutava akrediteeringuga pädev isik;
• puurkaevu olemasolu korral, mis ei ole registreeritud Keskkonnaregistris, puurkaevu rekonstrueerimisprojekt;
• ehitise mõõdistusjoonised, kust selguvad ehitise olulised tehnilised andmed;
• muud asjakohased mõõdistusprotokollid.

Kui auditi tulemus on negatiivne ja ehitis ei vasta ehitise ohutusele või asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning selgub ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, tuleb algatada ehitusloa menetlus või esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt vastavalt ehitusseadustiku lisale 1.

Kui auditi tulemus on positiivne ja ehitis vastab ehitise ohutusele esitavatele nõuetele ja asjakohasel juhul detail- ja üldplaneeringule või projekteerimistingimustele ning puudub täiendavate ehitustööde vajadus, tuleb algatada kasutusloa menetlus või esitada kasutusteatis vastavalt ehitusseadustiku lisale 2 ning teostusjoonised (sh ehitusjärgne geodeetiline kontrollmõõdistus koos tehnovõrkudega).

Pärast 01.07.2015 ehitatud ehitised

Pärast 1. juulit 2015. aastal ehitatud ehitise seadustamine toimub vastavalt kehtivale ehitusseadustikule.

Enne ehitusseadustiku jõustumist (01.07.2015) ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest tasutakse riigilõivu 500 eurot. Seega tuleb riigilõivu tasuda ainult nende ebaseaduslike ehitiste kandmise puhul, mis on ehitatud alates 01.01.2003. Riigilõiv rakendub selliste ehitiste puhul, mis on püstitatud ilma igasuguse loata ning millel pole mingit õiguslikku alust.