Kasutusloa taotlemisest eramule

Rae vallas on eramule kasutusloa väljastamine maa - ja keskkonnaameti ehitusspetsialistide pädevuses. Rae Sõnumid uuris ametist täpsemalt järele, kuidas kasutusluba taotleda. Kuigi üldpõhimõte  on kasutusloa väljaandmisel vaatamata möödunud aastal muutunud ehitusseadusele  jätkuvalt see, et ehitist on võimalik kasutada kasutusotstarbe kohaselt ja see on ehitatud vastavalt ehitusloale ja ehitisele esitatud nõuetele, võib taotlemisel ette tulla nüansse, mida igal korral peavad ehitusspetsialistid eraldi menetlema või käsitlema.

Miks on kasutusluba eramule vajalik, kui elanik ise hindab selle kasutuskõlbulikuks?

Kasutusluba antakse välja, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale, ehitisele esitatud nõuetele ning ehitist on võimalik kasutada kasutusotstarbe kohaselt.

Kohaliku omavalitsuse ülesanne on enne kasutusloa väljastamist kontrollida kogu projekti kui terviku teostust ja vastavust ehitusprojektile. Sealjuures on oluline ka haljastuse rajamine vastavalt projektile ning samuti maja küljes asuv aadressisilt koos numbriga, lipumast ja postkast. 

Kasutusluba näitab eramu vastamist eluks vajalikele ja kasutamise ohutuse nõuetele, kuid lisaks sellele on kasutusloa omamine väga oluline neile, kes soovivad maja eluruumina kindlustada. Kui peaks aset leidma kindlustatud majaga kindlustusjuhtum, võib kindlustusandja keelduda hüvitise väljastamisest, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Kasutusluba on just see dokument, mis kinnitab ehitise vastavust nõuetele.

Kui omanik otsustab koostada ehitusprojekti või ehitada ise, peab ta kasutusloa saamiseks kohe alguses järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas ehitamist ka dokumenteerima.

Millised on peamised põhjused, miks valmisehitatud majadel pole kasutuslubasid?

Need on seotud peamiselt kahe probleemiga.

Esiteks välistööde lõpetamine. Kuna maja ehitamine on kulukas, siis esmajärjekorras investeeritakse arusaadavalt maja väljaehitamisse ja sisustamisse ning seetõttu ei jää vaba raha välistööde lõpetamiseks.  Sageli on näha, et maja on küll lõpuni valmis ehitatud, kuid puudub näiteks piirdeaed, krundisisene haljastus, teed-platsid.  Sellisele majale kasutusluba anda ei saa.

Teiseks oluliseks probleemiks on ehitamisega seotud täitedokumentatsiooni olemasolu. Sageli ei täideta ehitusfaasis dokumente korrektselt ja seetõttu pole korrektseid dokumente kasutusloa taotlemisel võimalik esitada.  Kuid kui dokumente pole, saab koostöös omavalitsusega leida probleemile lahendus.

Milliste dokumentide olemasolu on ilmtingimata vajalik, et kasutusluba taotlema hakata?

Alates 1.01.2003 ehitusseaduse kehtima hakkamisest tuleb kasutusloa taotlemisel esitada dokumendid, mis vastavad ehitusseaduses ja ehitusseadustikus ning seaduse alamaktides toodud nõuetele.

Kohalik omavalitsus küsib üldjuhul kasutusloa väljastamiseks ehitusprotsessi tehnilisi dokumente, paigaldiste akte ja tarbimislepingute koopiad.

Kasutusloa saamise esimene samm on kasutusloa taotluse täitmine koos  lisaga, kus on andmed eluruumide kohta.  Loetleme nüüd üles dokumendid, mida on taotlejal tarvis valmis otsida ja esitada koos kasutusloa taotlusega.

Ehitamise tehnilistest dokumentidest on vaja ehitustööde päevikuid, kaetud tööde akte ja teisi dokumente, mis on seotud paigaldatud seadmete ja materjalide sertifikaatidega.

Ehitamise tehnilise dokumentatsiooni osaks on samuti ehitusjärgne topo - geodeetiline plaan (koos tekstifailiga), mis sisaldab geodeetiliselt mõõdistatud hoone nurgapunkte kui ka kommunikatsioonide teostusjoonist, mis näitab,  kas valmisehitus ning selle paiknemine krundil erineb algsest plaanist ja ehitusprojektist.  Topo - geodeetiline plaani võib asendada ehitusjärelvalve kinnitus, et ehitis on ehitatud vastavalt ehitusprojektile.  

Oluliste dokumentide hulka kuuluvad ehitise eriosade projektid koos teostusjoonistega ja eriseadmete paigaldusaktidega. Eriosade alla kuuluvad elekter, vesi ja kanalisatsioon, küte ja ventilatsioon. Kui majas on gaasipaigaldis, siis on vaja samuti selle ohutust kinnitavat tõendit.

Tähtis dokument on elektripaigaldise audit, mis varasemalt oli nõuetekohasuse tunnistus. Samuti on vaja teha joogivee mikrobioloogiline analüüs ja kui on puurkaev, siis on vaja esitada selle pass.

Kasutusvalmis majal peavad kindlasti vastama nõuetele tulekolded. Selleks tuleb hankida korstnapühkimise akt.

Tarbimislepingutest tuleb esitada kasutusloa taotlusega koos  tarbimislepingute koopiad (vesi, kanalisatsioon, elekter, gaas ja prügivedu).

Kui ehitusluba on väljastatud pärast 1.jaanuari 2009, on nõutud energiamärgis.

Kasutusloa taotlemise riigilõiv eramule on 30 eurot ja see tuleb kanda Rae Vallavalitsuse arveldusarvele EE902200001120122757 Swedbankis.  Viitenumbrit ei ole, aga selgitusse tuleb märkida, et riigilõiv tasuti kasutusloa eest hoonele, mille juurde märkida aadress.

Juhul, kui eramu on soetatud ilma kasutusloa jaoks nõutud dokumentatsioonita või kui vajalik dokumentatsioon hävinud, kas siis jäetakse kasutusluba väljastamata?

Üldiselt kehtib põhimõte, et õiguspäraselt ehitatud, kuid registrist puuduvad hooned, kantakse asjakohaste dokumentide alusel registrisse.

Kui enne 1. jaanuar 2003 aastat on väljastatud ehitamise õiguslikku alust sisaldav dokument, võib kohalik omavalitsus ehitise registrisse kanda, aga kehtiv EhS § 55 sätestab kasutusloa väljastamisest keeldumise alused.

Õigusliku aluseta ehitatud ehitiste seadustamiseks tuleb hoone omanikul tellida ehitusaudit, mis on tõendusdokumendina analoogne ehitusprojektiga. Ehitusseadus ütleb, et pärast 22. juunit 1995 ja enne 1. juulit 2015 ehitatud ning ehitisregistrisse kandmata kasutatavale ehitisele võib kohalik omavalitsus anda ehitusprojekti või auditi alusel nii ehitus- kui kasutusloa.

Kas kasutusloa väljaandmine eeldab ka ehitise ülevaatust ja kui siis, millal seda kogu protsessi arvestades tehakse?

Kasutusloa väljastamine eeldab ehitise ülevaatust ja visuaalset vastavuse kontrolli ehitusprojektile ja kasutusotstarbele. Ehitise ülevaatuse kohta koostatakse ehitise ülevaatuse akt, milles fikseeritakse ehitise vastavus nõuetele.

Ehitise ülevaatus viiakse läbi pärast korrektse kasutusloa dokumentatsiooni esitamist ja päästeametilt hoone kasutamiseks heakskiidu saamist.

Kui hoone on ehitatud varem, kui 22. juuni 1995, kas siis on samuti vaja kasutusluba?

Olemasolevaid ehitisi, mis on ehitatud enne 22. juunit 1995, võib kasutada vastavalt selle kasutusotstarbele. Omanikul on kohustus siiski kontrollida ehitise olemasolu ehitisregistris (www.ehr.ee) ja registrikande puudumisel kanda ehitis ehitisregistrisse.

Kui taotleda eramule kasutusluba, kas sel juhul saavad kasutusloa ka kõrvalhooned?

Kui koos kasutusloa taotlusega esitatav ehitusprojekt sisaldab mitut hoonet ja neid teenindavaid rajatisi, antakse kasutusluba iga hoone kohta eraldi. Kasutusluba antakse eraldi ka igale iseseisvalt kasutatavale rajatisele.

Kas eelmise ehitusseaduse kehtivuse ajal ehitatud eramutele kehtivad kasutusloa taotlemisel toonase seadusega kooskõlas olevad nõuded?

Ehitusloa väljastamisel hoonele esitatavad nõuded peavad olema arvesse võetud ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektis. Kasutusloa taotlemisel esitatava dokumentatsiooni osas vahet ei tehta. Kui ehitusaegset dokumentatsiooni esitada ei ole, siis on vajalik teha ehitise kasutuseelne audit.

Mis vahe on kasutusloal ja kasutusteatisel?

Kasutusteatis on Eesti õiguskorras täiesti uudne. 1.juulist 2015 kehtima hakanud ehitusseaduse järgi peab ehitisealuse pinnaga 20–60 ruutmeetrit ja kuni 5 m kõrge hoone rajaja peale ehituse valmimist ja enne kasutamise alustamist esitada kohalikule omavalitsusele kasutusteatise. Sel juhul kasutusluba taotleda ei ole vaja. 

Kasutusteatis tuleb esitada, kui ehitis on valmis ja soovitakse asuda kasutama ehitist või selle osa ning sellega seonduvalt on täidetud ehitise kasutamisele esitatavad nõuded. Kasutusteatis tuleb esitada kohalikule omavalitsusele. Kasutusteatis tuleb esitada vähemalt kümme päeva enne ehitise kasutamise alustamist või ka selle kasutusotstarbe muutmist.  Ehitise kasutamisest teavitatakse pädevat asutust elektrooniliselt või paberkandjal ning pädev asutus kannab andmed ehitisregistrisse.

Seadus näeb ette, et kui kohalik omavalitsus pädeva asutusena ei teavita kasutusteatise esitajat kümne päeva jooksul pärast kasutusteatise esitamist vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib asuda ehitist kasutama või muuta selle kasutusotstarvet.

Kasutusteatis kajastab üldist infot kinnisasja, ehitise ja ehitaja kohta. Kasutusteatises blanketil  märgitakse esitaja nimi, kontaktandmed, esitamise kuupäev ja allkiri; ehitise asukohta puudutava kinnisasja andmed ja katastritunnus; kasutusteatise esitamise eesmärk, sealhulgas ehitise kirjeldus ja selle kasutamise otstarve ning ehitamise liik; ajutise ehitise kasutamise korral selle kasutamiseks kavandatav aeg; energiamärgis, kui see on nõutav; ehitanud isiku andmed.

Kasutusteatisega koos tuleb esitada ehitusprojekt, mille järgi ehitis ehitati. Kasutusteatise alusel võib ehitist kasutada tähtajatult, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

RS

artikkel 2016 veebruarinumbrist